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重磅信號!焦作市農村集體經營性建設用地入市管理辦法(試行)公布!

2020-01-19 19:50:18 來源: 點擊:

摘要:第一條為規范集體經營性建設用地入市行為,保障農民合法權益,構建城鄉統一的建設用地市場,根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律和自然資源部關于農村集體經營性建設用地相關文件規定,制定本辦法。

       焦作市人民政府辦公室

  關于印發農村集體經營性建設用地入市
  管理辦法(試行)的通知
  焦政辦〔2020〕1號
  各縣(市)區人民政府,市城鄉一體化示范區管委會,市政府各有關部門、有關單位:
  《焦作市農村集體經營性建設用地入市管理辦法(試行)》已經市政府研究同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。
  2020年1月2日

  焦作市農村集體經營性建設用地入市管理辦法(試行)
  第一章
  總則
  第一條為規范集體經營性建設用地入市行為,保障農民合法權益,構建城鄉統一的建設用地市場,根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律和自然資源部關于農村集體經營性建設用地相關文件規定,制定本辦法。
  第二條本辦法所稱農村集體經營性建設用地,是指依法登記的農村集體建設用地中,依據國土空間規劃(具體指土地利用總體規劃、城鄉規劃)確定為工業、商業等經營性用途的土地。
  第三條本辦法所稱農村集體經營性建設用地入市,是指農民集體以土地所有者身份通過公開的土地有形市場,依法將集體經營性建設用地使用權在一定年期內以出讓、出租、作價出資(入股)等有償方式交由其他單位或者個人使用,并以書面合同約定與土地使用者權利義務的行為。農民集體對其所有的工業、商業等經營性建設用地依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
  集體經營性建設用地入市應堅持維護土地公有制、堅持國土空間用途管制、堅持節約集約利用土地、堅持市場化配置機制和堅持合理分享增值收益的基本原則。
  第四條中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織,除法律、法規另有規定者外,均可依照本辦法取得農村集體經營性建設用地使用權,進行土地開發、利用、經營。
  第五條市自然資源和規劃局按照本辦法和其他有關規定,負責做好本行政區域內的集體經營性建設用地入市工作。市發展改革委、財政局、住房和城鄉建設局、農業農村局、生態環境局、市場監督管理局、金融工作局、稅務局等相關部門按照職能分工配合做好有關工作。
  第二章
  入市范圍、途徑
  第六條凡國土空間規劃(指土地利用總體規劃、城鄉規劃)確定為工業、商業等經營性用途的集體建設用地,均可納入入市交易范圍。對歷史形成的零星分散的存量集體建設用地,允許在依據國土空間規劃統一開展農村土地綜合整治和基礎設施配套,重新劃分宗地并調整產權歸屬后,按照新的規劃條件確定入市范圍,現狀為農用地、未利用地的,依據規劃的經營性用途入市的,應當依法納入土地利用年度計劃,辦理農用地和未利用地轉用手續,并依法履行耕地占補平衡義務。
  第七條對符合國土空間規劃(指土地利用總體規劃、城鄉規劃)、依法登記的農村集體經營性建設用地,具備開發建設所需要的基礎設施等條件,明確在本集體經濟組織直接使用的,可就地入市。
  第八條村莊內零星、分散的集體經營性建設用地,經市、縣(市)人民政府批準,在確保建設用地不增加,耕地數量不減少、質量有提高、復墾有保障的前提下,可按計劃異地調整入市。
  第九條農村集體經營性建設用地入市應當符合以下條件:
 ?。ㄒ唬┓袭a業、環保等政策及標準要求;
 ?。ǘ┚邆浔匾耐?、通水、通電、土地平整等開發建設條件;
 ?。ㄈ┊a權明晰,界址清楚,無權屬爭議,未被司法機關查封或行政機關限制土地權利且已依法完成集體土地所有權登記;
 ?。ㄋ模┳诘厣系慕ǎ嫞┲锖透綄僭O施權屬明晰,未被司法機關依法查封或以其他方式限制權利;
 ?。ㄎ澹┓蠂量臻g規劃(指土地利用總體規劃、城鄉規劃)等相關要求。
  第三章
  入市、實施主體
  第十條農村集體經營性建設用地入市主體是代表集體經營性建設用地所有權的農村集體經濟組織,由代表其行使所有權的集體經濟組織或者村民委員會負責入市工作。其中,屬于村農民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會代表行使所有權;分別屬于村內兩個以上農民集體所有的,由村內各集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權;屬于鄉鎮農民集體所有的,由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。
  第十一條集體經濟組織或者村民委員會依法取得法人資格的,可以作為入市的實施主體;尚未依法取得法人資格的,可以授權或委托其組建的資產公司作為入市的實施主體,也可以委托授權其他具有法人資格的組織代理實施入市,就授權或者委托事項明確雙方權利義務關系。
  第十二條集體經營性建設用地入市應當依法在本集體內部履行民主決策程序,對入市主體提出的入市動議、入市方案、授權委托、資金使用、收益分配等事項,應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。集體經濟組織或者村民委員會應按照農村集體資金資產資源管理有關規定落實財務公開和公示制度。入市宗地出讓、出租、作價出資(入股)等信息及成交價格、交易費用、稅費繳納和收益支出等情況,須及時向集體經濟組織全體成員公示。
  第四章
  入市交易方式
  第十三條農村集體經營性建設用地可按出讓、出租、作價出資(入股)等有償使用方式入市,農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租、作價出資(入股)應根據實際情況確定出讓(出租,作價出資)年限,但最高年限參照同類同用途的國有建設用地執行,不超過下列規定:
 ?。ㄒ唬┥虡I等服務用地不超過40年;
 ?。ǘ┕I用地不超過50年。
  第十四條集體經營性建設用地使用權出讓,是指農村集體經濟組織以所有權人的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,并由土地使用者向所有權人支付土地出讓金的行為。
  集體經營性建設用地出租,是指農村集體經濟組織以所有權人的身份將集體經營性建設用地出租給土地使用者,由承租人與出租人簽訂一定年期的土地出租合同,并按合同約定支付租金的行為。
  農村集體經營性建設用地使用權作價出資(入股),是指農村集體經濟組織以一定年期的集體土地使用權作價,作為出資投入新設企業或個人,該土地使用權由新設企業或個人持有。土地使用權作價出資(入股)形成的股權,由農村集體經濟組織以所有權人的身份統一持有,參與分紅。
  第十五條農村集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押,但法律、行政法規另有規定或者交易雙方簽訂的合同另有約定的除外。集體經營性建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與、抵押等,參照同類同用途的國有建設用地執行。
  第五章
  入市程序
  第十六條農村集體經營性建設用地出讓、出租、作價出資(入股)入市交易原則上采用招標、拍賣和掛牌形式。
  第十七條農村集體經營性建設用地入市前,入市主體應當完成擬入市宗地勘測定界,依法申請取得經批準的規劃條件,包括入市宗地的位置、面積、土地用途、開發強度、配套設施等要求。
  第十八條農村集體經營性建設用地入市須經本集體經濟組織集體研究決定,履行民主決策程序,形成正式表決材料。具體操作可按另行制定的民主決策辦法執行。
  鄉(鎮)、辦事處就入市宗地的信訪穩定、權屬來源、決策程序合法性等問題進行綜合評定,出具審核意見。
  第十九條入市主體應當制定入市方案,入市主體(或實施主體)持形成的交易宗地的出讓、出租、作價出資(入股)方案、相關部門的審查意見等資料向縣(市)區自然資源部門提出入市申請。
  申請資料包括:
 ?。ㄒ唬┤胧猩暾垥?;
 ?。ǘ┤胧袥Q議;
 ?。ㄈM出讓、出租、作價出資(入股)宗地入市交易方案;
 ?。ㄋ模┩恋厮袡嘧C明材料;
 ?。ㄎ澹┧卩l(鎮)、辦事處審核意見;
 ?。┮巹潡l件、勘測定界圖、宗地界址圖;
 ?。ㄆ撸┢渌枰峁┑馁Y料。
  入市主體確定入市價格時,可以參考評枯機構對擬出讓地塊的正常土地市場價格的評估結果,也可以參照基準地價、標定地價等法定公示地價,根據土地評估價格綜合考慮土地市場等情況,確定出讓、出租、作價出資(入股)土地的底價和投標、競買保證金。招標出讓的,應當同時確定標底;拍賣和掛牌出讓的,應當同時確定起始價格、競買保證金等。
  入市交易方案應當包括擬出讓、出租、作價出資(入股)宗地的土地界址、用途、面積、使用年限、規劃條件、交易方式、起始價款、競買保證金、收益分配、集體組織內部土地經濟關系調整、委托入市實施主體等內容。
  縣(市)區人民政府和鄉(鎮)、辦事處應為入市主體編制入市方案提供便利,對方案編制中涉及的國土空間規劃、建設、環保、產業準入等方面政策予以解釋說明。
  第二十條縣(市)區自然資源和規劃部門負責審核入市相關資料,審核通過后報市、縣(市)人民政府批準,由批準入市的人民政府或其委托的自然資源主管部門出具準予入市的核準書。
  第二十一條農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租、作價出資(入股)應納入本級政府的公共資源交易平臺,統一管理,公開發布信息,實行網上公開交易。
  財政部門和公共資源交易中心應設立集體經營性建設用地入市專門賬戶,用于相關資金管理。
  第二十二條農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租、作價出資(入股)交易完成后,由公共資源交易中心與競得人簽訂《編號××農村集體經營性建設用地成交確認書》(以下簡稱《成交確認書》)。交易結果應在本集體經濟組織事務公示欄和公共資源交易中心門戶網站等進行結果公示,接受社會和群眾監督。
  第二十三條農村集體經營性建設用地使用權交易雙方應簽訂《農村集體經營性建設用地使用權出讓合同》(或出租合同、作價入股合同,以下簡稱“交易合同”)。交易合同由宗地所在鄉(鎮)、辦事處作為合同鑒證單位,合同簽訂后向縣(市)區自然資源部門進行合同備案。
  第二十四條農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租、作價出資(入股)應按照有關規定,征收土地增值收益調節金,增值收益調節金征收標準另行制定。
  第二十五條受讓人應按照集體經營性建設用地使用權出讓合同約定支付土地價款,并繳入指定專戶。逾期未付清的,出讓人有權解除合同,并可向受讓人請求違約賠償。
  第二十六條縣(市)區有關部門依據職責建立健全集體經營性建設用地開發利用制度,實施部門聯合監管。各部門按照“誰職責、誰監管”原則對合同約定事項實施監管??h(市)區自然資源部門要加強對使用集體土地行為的監管檢查,嚴肅查處違反國土空間規劃和用途管制的違法行為。
  第六章
  不動產登記
  第二十七條受讓人按照出讓合同(或出租合同)的約定繳清全部出讓價款(或土地租金)及相關稅費后,持經自然資源和規劃部門備案的出讓合同(或出租合同)和其他登記資料依法申請不動產權屬登記,領取不動產權證書,取得集體經營性建設用地使用權。
  第七章
  抵押、轉讓
  第二十八條以出讓、出租、作價出資(入股)等方式入市的和具備入市條件的集體經營性建設用地,可以辦理使用權抵押融資。銀行業金融機構、自然人、企業均可作為抵押權人申請以集體經營性用地使用權辦理不動產抵押相關手續,并簽訂抵押合同,辦理抵押登記。
  第二十九條受讓人按照本辦法規定取得的集體經營性建設用地使用權,參照同類用途的國有建設用地執行,其土地使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動,合法權益受國家法律保護,但法律法規另有規定,或者土地所有權人、使用權人簽訂書面合同另有約定的除外。
  農村集體經營性建設用地使用權轉讓時,出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。
  第三十條集體經營性建設用地使用權人應按照法律、法規和國家、省、市有關規定,科學合理開發土地、節約集約用地,不得損害國家、集休和其他社會公共利益。
  因公共利益需要,政府依法對集體經營性建設用地實行征收的,經市、縣(市)人民政府批準后,集體經營性建設用地所有權人可提前收回土地使用權,但應對相關權益人依法予以補償。
  第三十一條有下列情形之一的,相關部門不得辦理集體經營性建設用地使用權轉讓手續:
 ?。ㄒ唬┘w經營性建設用地使用者不按照合同約定使用土地的;
 ?。ǘ┘w經營性建設用地使用權人已投資額占總投資額不足百分之二十五的;
 ?。ㄈ┢渌煞ㄒ幍纫幎ú坏棉D讓的。
  第八章
  地價和收益管理
  第三十二條市、縣(市)人民政府應定期公布集體建設用地基準地價,并根據農村經濟發展和土地市場狀況適時調整。
  第三十三條農村集體經營性建設用地公開出讓的起始價和底價,應參照國有建設用地出讓相關規定,出讓最低價原則上不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%,競買保證金不得低于出讓起始價的20%,擬定的出讓起始價和出讓底價不得低于宗地實際取得的各項客觀成本費用之和。
  不符合上述要求的,自然資源和規劃部門不予審核其入市申請。
  第三十四條農村集體經營性建設用地入市,應承擔相應的基礎設施建設等開發成本。農村集體經濟組織通過出讓、出租、作價出資(入股)等方式取得農村集體經營性建設用地入市收益的,應向國家繳納土地增值收益調節金。
  第三十五條綜合考慮形成土地增值收益的因素,另行制定《焦作市農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理辦法》,確定合理收取比例,明確合理的政府、集體和個人收益分配比例關系。
  第九章
  附則
  第三十六條本辦法實施之前已辦理流轉的集體經營性建設用地,參照本辦法予以規范,在完善入市前期系列資料的基礎上,辦理集體建設經營性建設用地入市手續。
  第三十七條本辦法由市自然資源和規劃局負責解釋。
  第三十八條本辦法自2020年1月2日起實施。

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